Veroperuste on vahva ja parempi kuin useimmat oppaat kertovat
Virolainen yhtiö ei maksa yhteisöveroa pidätetystä tai uudelleen sijoitetusta voitosta. Vero syntyy vasta jaettaessa, 22 prosentin kannalla, laskettuna 22/78:na nettomäärästä. Jos nostat 78 000 euroa, vero on 22 000 euroa. Jos jätät voiton yhtiöön rahoittamaan varastoa tai hyllyjä, verokanta on nolla niin kauan kuin voitto siellä pysyy.
Kolme viimeaikaista muutosta kannattaa sanoa suoraan, koska moni julkaistu opas kertoo ne yhä väärin. Säännöllisiin jakoihin sovellettu alennettu 14/86-kanta poistettiin 1. tammikuuta 2025 alkaen, samoin 7 prosentin osinkojen lähdevero. Kertyneen vuosivoiton 2 prosentin turvallisuusvero kumottiin Riigikogussa 19. kesäkuuta 2025, ennen kuin se ehti tulla voimaan. Ja suunniteltu nosto 22 prosentista 24 prosenttiin hylättiin syyskuun 2025 budjettiprosessissa.
Kahden prosentin veron kumoamisella on suurempi merkitys kuin sen koko antaisi ymmärtää. Se olisi verottanut voittoa jaettiinpa sitä tai ei ja rikkonut koko väitteen 0 prosentista pidätetylle voitolle. Se on kuollut, ja niin on 24 prosentin kantakin. Jos opas kertoo Viron yhteisöveron olevan vuonna 2026 24 %, se on vanhentunut.
Missä Viro todella voittaa
- Sähkö. Viron yrityssähkö maksoi noin 0,147 euroa/kWh maaliskuussa 2025. Eurostat arvioi EU:n ei-kotitalouksien keskiarvoksi 0,1837 euroa/kWh vuoden 2025 jälkipuoliskolla ja Saksan arvoksi 0,2264 euroa. Viro on noin 35 % Saksaa halvempi, millä on merkitystä kylmävarastoinnille, automaatiolle ja pitkille valaistusajoille
- Muugan sataman syvyys. Luonnonsyvyys on 18 metriä, satama on 17 km Tallinnasta itään, ja sinne mahtuvat yli 300 metriä pitkät ja 50 metriä leveät alukset. Vesi on syvempää kuin useimmilla Itämeren kilpailijoilla, ja alueella on vapaa-alue
- Yltävyys Pohjoismaihin ja Baltiaan. Helsinkiin on 85 km ja kahden tunnin lauttamatka, noin kolme tuntia ovelta ovelle erittäin tiheällä vuorovälillä. Riikaan on noin 310 km ja neljä tuntia maanteitse. Suomen palvelemiseen Viro on perustellusti EU:n paras tukikohta
Missä Viro häviää: varastovuokrat ja työvoima
Vuokrat ja palkat ovat logistiikan kaksi suurinta kustannuserää, ja Puola voittaa Viron molemmissa.
- Tallinnan ja Harjumaan pyyntivuokrat syyskuussa 2026: 6,90 - 7,90 euroa/m2/kk. Nämä ovat pieniä varasto-toimistoyksiköitä, joihin sisältyy kokolisä, joten todellinen suurhalli olisi alempana
- Riian pyyntivuokrat: 5,30 - 5,50 euroa/m2/kk
- Varsovan parhaat A-luokan tilat: 3,80 - 5,80 euroa/m2/kk
- Alueellinen Puola eli Lodz, Sleesia, Wroclaw ja Poznan: 3,04 - 5,22 euroa/m2/kk, lisäksi hoitovastikkeet 0,40 - 0,95 euroa. Puolan A-luokan vajaakäyttöaste on 5 - 8 % ja alueilla 7 - 12 %, mikä on vuokralaisen markkina
Työvoima kertoo saman tarinan vähemmän dramaattisesti. Viron vähimmäispalkka nousee 946 euroon kuukaudessa 1. huhtikuuta 2026, 6,8 % ylöspäin. Keskimääräinen bruttopalkka oli 2 243 euroa kuukaudessa vuoden 2026 toisella neljänneksellä, 5,5 % enemmän kuin vuotta aiemmin, ja kuljetus-, rahti- ja logistiikka-alalla keskimäärin 1 649 euroa. Työnantajan sosiaalivero on 33 % ja työnantajan työttömyysvakuutusmaksu 0,8 %, joten bruttopalkka kerrotaan luvulla 1,338 työnantajan kokonaiskustannukseksi: 1 649 euron bruttopalkka maksaa 2 206 euroa kuukaudessa. 2 000 euron bruttopalkalla työntekijä saa nettona 1 657,84 euroa, ja kokonaisverokiila on noin 38 %.
Yksi yksityiskohta yllättää kausiluonteiset toiminnot. Sosiaalivero maksetaan kuukausittaisesta vähimmäisperusteesta tehdyistä tunneista riippumatta, vähintään 292,38 euroa työntekijää kohden kuukaudessa, mikä tekee osa-aikaisesta ja vähän työtunteja sisältävästä henkilöstöstä suhteessa kalliimpaa kuin pääkannat antavat ymmärtää. Viron palkat myös nousevat 5 - 6 % vuodessa. Tämä on lähentyvä työmarkkina, ei halpa. Se voittaa Saksan ja Alankomaat. Se häviää Puolalle.
Tallinnasta Berliiniin on noin 1 545 km, ei 1 042
Viro sijaitsee EU:n koillisnurkassa, ja jokainen länteen menevä maantiekuljetus kulkee etelään Via Balticaa pitkin Latvian, Liettuan ja Puolan kautta. Vaihtoehtoista maareittiä ei ole, koska Venäjän ja Valko-Venäjän käytävät ovat suljettuina tavanomaiselta kaupalliselta kauttakulkuliikenteeltä. Berliiniin on noin 1 545 km ja 18 tuntia 10 minuuttia ajoa.
Tallinnasta Berliiniin mainitaan laajalti 1 042 km. Se on kaupunkien välinen ilmalinja, ei maantiematka, eivätkä rekat lennä. Sen käyttäminen aliarvioi matkan noin 500 km ja noin kuusi tuntia.
Meritse Tallinnasta Lyypekkiin on noin 756 meripeninkulmaa, noin kaksi päivää ja 17 tuntia kuljetusaikaa, mutta lähtöjä on vain yhden tai kahden viikon välein. Verkkokaupassa tiheys, ei kuljetusaika, tappaa vaihtoehdon. Seuraavan päivän toimitus saksalaiselle kuluttajalle on kilpailullinen lähtötaso, eikä Viro pysty siihen.
Muuga on hyvä satama, joka toimii selvästi alle kapasiteettinsa
Voimavara on todellinen: 600 000 TEU:n vuotuinen konttikapasiteetti. Rehellinen ongelma on käyttöaste. Tallinnan satama käsitteli 62 532 TEU:ta vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä, mikä vuositasolla tekee noin 250 000 TEU:ta 600 000 TEU:n kapasiteettia vastaan, noin 40 %. Rotterdam siirtää noin 14 miljoonaa TEU:ta.
Muuga on alueellinen syöttösatama, ei valtamerikonttien portti. Aasialainen kontti poikkeaa Rotterdamissa, Hampurissa, Antwerpenissä tai Gdanskissa ja syötetään Tallinnaan pienemmällä aluksella, mikä lisää aikaa ja yhden ylimääräisen käsittelyn. Ylimääräinen kapasiteetti on todella hyödyllistä, jos rakennat alueellista jakelukeskusta. Se ei korvaa valtamerisatamaa.
Rail Balticaan ei voi luottaa
Yli 40 % päärataosuudesta on rakenteilla tai rakennusvalmiina kolmessa Baltian maassa, ja Virossa on yli 100 km aktiivisesti rakenteilla. Vaihe 1 tähtää vuoteen 2030. Hankkeella on myös pitkä ja dokumentoitu historia kustannusylityksistä ja viivästyksistä. Älä mallinna Rail Baltican hyötyjä ennen vuotta 2031, ja testaa laskelmasi stressillä olettaen, ettei hanke koskaan tuota kilpailukykyistä rahtitaloutta.
E-residenssi antaa omistaa yhtiön, ei pyörittää varastoa
E-residenssi mahdollistaa OÜ:n perustamisen etänä, digitaalisen allekirjoituksen, pääsyn sähköisiin palveluihin, veroilmoitusten teon etänä ja pankkihakemukset etänä. Virallinen kanta on yksiselitteinen: digitaalinen henkilökortti ei toimi oleskeluluvan korvikkeena, eikä e-residenssi anna oikeutta saapua Viroon tai oleskella siellä. Se on yhtiön hallinnon työkalu eikä koskaan ollut toimintamalli: se toimii hyvin sopimus- ja voitonpidätyskerroksessa, mutta ei anna pyörittää omaa varastoa etänä. Rajoitukset käytännössä:
- Ei oikeutta saapua Viroon, asua tai työskennellä siellä. EU:n ulkopuoliset e-residentit tarvitsevat edelleen viisumivapaan maahantulon, pitkäaikaisen viisumin tai oleskeluluvan
- Ei reittiä tuoda varastotyöntekijöitä. EU:n ulkopuoliset työntekijät tarvitsevat oleskelu- ja työluvat tavanomaisen maahanmuuttokiintiön puitteissa, mikä on todellinen rajoite tiukalla työmarkkinalla
- Varastovuokrasopimus edellyttää todellista virolaista toimipaikkaa, ja toimiva logistiikkaliiketoiminta tarvitsee paikan päällä olevan johdon, työturvallisuusvastuun ja fyysisen tavaranvastaanoton. Mikään niistä ei onnistu etänä
- E-residenssin oma ohjeistus varoittaa, että ulkomaisen toimintasi voi synnyttää virolaiselle yhtiöllesi verotettavan läsnäolon ja että e-residenssi ei ole sama asia kuin verotuksellinen asuinpaikka
Rakenne, joka sovittaa kaksi vastausta yhteen
Käytä Viroa oikeudellisena ja verotuksellisena kotina, älä ainoana fyysisenä keskuksena. Käytännössä se tarkoittaa virolaista OÜ:tä sopimus- ja voitonpidätysvälineenä, Pohjoismaiden ja Baltian logistiikkaa ostettuna kolmannen osapuolen, usean asiakkaan virolaiselta 3PL-toimijalta, joka toimittaa rakennuksen, henkilöstön ja luvat, sekä puolalaista tai hollantilaista solmupistettä Saksaa, Ranskaa ja Espanjaa varten.
Kolmannen osapuolen 3PL hoitaa kolme tehtävää kerralla. Se kiertää e-residenssin toimintarajoitukset, koska ostat palvelun etkä pyöritä toimipaikkaa. Se pitää sinut poissa työmarkkinoiden tiukimmasta kohdasta ja virolaisista vuokrista. Ja se on turvallisin asema kiinteän toimipaikan kannalta, koska itsenäinen, usean asiakkaan palveluntarjoaja, joka toimii oman liiketoimintansa tavanomaisessa kulussa, ei ole sinun käytössäsi oleva kiinteä paikka.
Useimpien myyjien ei pidä siirtää mitään
Jos lähetät muutaman sata pakettia kuukaudessa, mikään tästä ei muuta taloutesi. Myy sieltä, missä varastosi jo on, käytä yhden luukun järjestelmää etämyynnin alv:ssa ja palaa kysymykseen, kun toinen varasto on todellinen toiminnallinen tarve eikä veroidea. Olemme kirjanpitäjiä. Voimme mallintaa logistiikkasuunnitelman Viron vero- ja palkkapuolen ja kertoa, kun luvut eivät sitä tue. Varaston valinta, Puolan tai Alankomaiden toiminnot ja ulkomaiset oikeudelliset kysymykset vaativat kyseisten maiden asiantuntijoita.
Usein kysytyt kysymykset
Onko Viro hyvä paikka EU:n logistiikkakeskukselle?
Pohjoismaille ja Baltialle kyllä. Helsinkiin on kolme tuntia ovelta ovelle ja Riikaan neljä tuntia maanteitse. Saksalle, Ranskalle ja Espanjalle ei. Tallinnasta on noin 1 545 km Berliiniin eikä valtamerikonttien porttia ole, ja Puola tai Alankomaat palvelevat ne markkinat nopeammin ja edullisemmin.
Onko Viro Puolaa halvempi varastolle?
Ei kummassakaan pääkustannuserässä. Tallinnan pyyntivuokrat ovat 6,90 - 7,90 euroa m2:ltä kuukaudessa, kun alueellisessa Puolassa ne ovat 3,04 - 5,22 euroa ja Varsovan parhaissa A-luokan tiloissa 3,80 - 5,80 euroa. Viron palkat ovat myös korkeammat kuin Puolassa ja nousevat 5 - 6 % vuodessa.
Kuinka pitkä matka Tallinnasta Berliiniin on maanteitse?
Noin 1 545 km, noin 18 tuntia 10 minuuttia ajoa Via Balticaa pitkin Latvian, Liettuan ja Puolan kautta. Monilla sivustoilla toistettu 1 042 km on kaupunkien välinen ilmalinja, ei maantiematka.
Voinko pyörittää varastoa Virossa e-residenssillä?
Et. E-residenssi antaa perustaa yhtiön, allekirjoittaa, tehdä ilmoituksia ja hoitaa pankkiasioita etänä, joten voit omistaa ja hallinnoida yhtiötä. Se ei anna oikeutta saapua Viroon, asua tai työskennellä siellä eikä reittiä tuoda varastotyöntekijöitä. Toimiva varasto tarvitsee paikan päällä olevan johdon ja todellisen toimipaikan.
Käsitteleekö Muugan satama valtamerikontteja?
Syvyys on olemassa: luonnonsyvyys on enintään 18 m, ja sinne mahtuvat yli 300 m pitkät alukset. Liikennettä ei ole. Tallinnan satama toimi noin 40 prosentilla 600 000 TEU:n konttikapasiteetistaan, mikä tekee Muugasta alueellisen syöttösataman. Aasialaiset kontit syötetään Rotterdamista, Hampurista, Antwerpenista tai Gdanskista.
Pitäisikö odottaa Rail Balticaa ennen Viron valitsemista?
Ei. Vaihe 1 tähtää vuoteen 2030, ja hankkeella on dokumentoitu historia kustannusylityksistä ja viivästyksistä. Älä mallinna hyötyjä ennen vuotta 2031 ja testaa laskelma stressillä olettaen, ettei hanke koskaan tuota kilpailukykyistä rahtitaloutta.
Aiheetlogistiikkakeskus Virossa3PL Viroverkkokaupan varasto ViroMuugan satamavarastovuokra Tallinna